Optimisez l’imposition de vos loyers
Les loyers tirés d’un logement vide sont imposables en tant que revenus fonciers. En revanche, ceux d’un logement meublé le sont en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans les deux cas, il existe un régime simplifié et un régime réel d’imposition. Le premier permet de calculer votre revenu imposable forfaitairement. Le second vous oblige à le calculer vous-même en déduisant de vos recettes locatives les charges foncières que vous avez supportées tout au long de l’année.
Les locations non meublées : des revenus fonciers
Vos loyers sont imposables en revenus fonciers. Si leur montant n’a pas dépassé 15000€ en 2020 pour l’ensemble de votre foyer fiscal, vous relevez du régime microfoncier. Au-delà de cette somme, vous relevez du régime réel. Vous relevez aussi de ce régime si vous exercez une option en ce sens ou si vous louez un bien exclu du régime microfoncier.
Le régime microfoncier
Le fisc appliquera un abattement de 30% sur vous loyers déclarés et les 70% restants seront ajoutés à vos autres revenus imposables, pour être soumis au barème progressif de l’impôt. Cet abattement étant censé couvrir vos charges, vous ne pouvez en déduire aucune ou son montant réel. En revanche, vous pouvez, si vous releviez auparavant du régime réel, déduire vos déficits fonciers de dix dernières années qui sont encore reportables.
A noter
Vous n’avez pas à remplir de déclaration de revenus fonciers N°2044 ou n°2044 Spécial (SPE). Vous devez inscrire vos loyers bruts annuels directement dans votre déclaration d’ensemble des revenus n°2042. L’abattement de 30% sera déduit par le fisc.
Le régime réel
Il consiste à déterminer votre revenu foncier imposable en déduisant de vos loyers vos charges de l’année pour leur montant réel et justifié (certaines peuvent être forfaitisées). Vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 ou n°2044 SPE pour calculer votre résultat foncier imposable ou le déficit foncier imputable sur vos autres revenus, à reporter dans la déclaration n°2042. Vous relevez de plein droit de ce régime si vos loyers bruts annuels dépassent 15000€ ou, quel que soit leur montant, si un membre de votre foyer loue un bien bénéficiant d’un avantage fiscal particulier (Cosse, Robien, Borloo, Périssol…). De même, vous êtes soumis au régime réel si vous êtes uniquement associé d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement immobilier (SCPI) qui vous verse des loyers, et n’êtes propriétaire d’aucun bien loué en direct.
A noter
Les dispositifs Scellier (sauf location en secteur intermédiaire), Duflot, Pinel, Denormandie et Malraux n’interdisent pas de bénéficier du régime microfoncier si vos loyers ne dépassent pas 15000€ par an.
Vous pouvez aussi opter pour le régime réel lorsque vous relevez du microfoncier, en déposant une déclaration de revenus fonciers n°2044. L’option vaut pour trois années incompressibles, puis elle est reconduite tacitement d’année en année (tant que vous continuez à déposer une déclaration n°2044). Cette option est intéressante uniquement si vos charges déductibles supportées l’année de son exercice et les deux années suivantes sont supérieures à l’abattement de 30% attaché au régime microfoncier.
Les recettes à déclarer
Tous vos loyers perçus en 2020 sont à déclarer, même s’il s’agit d’arriérés relatifs à une année antérieure ou d’avances à valoir sur 2021. Vous devez également déclarer certaines recettes accessoires (les dépenses et travaux mis à la charge du locataire dans le bail, les sommes reçues en contrepartie de la location d’un droit de chasse, de pêche, d’un emplacement publicitaire ou d’un toit pour une antenne de téléphonie mobile…), et les subventions et indemnités reçues pour financer des travaux déductibles ou pour compenser des loyers impayés ou une vacance locative.
A noter
Le dépôt de garantie du locataire, reçu à l’entrée dans les lieux, n’est pas imposable. Seule la fraction conservée en fin de bail pour compenser les impayés de loyers et les dégradations commises par le locataire sortant doit être déclarée.
Vous n’avez pas à déclarer les loyers qui ne vous ont pas été payés par le locataire, si vous avez fait le nécessaire pour tenter de les récupérer (relances, mises en demeure, etc…). En revanche, vous devez déclarer ceux que vous avez volontairement renoncé à percevoir, sauf si vous aviez un intérêt à les abandonner (pour obtenir le départ d’un locataire mauvais payeur sans être obligé d’engager une procédure d’expulsions contre lui, par exemple). Pour les abandons de loyers consentis aux locataires professionnels impactés par l’épidémie de Covid-19, voir pages)
Attention
Si le loyer réclamé au locataire est très inférieur aux loyers pratiqués localement, le fisc peut lui substituer la valeur locative normale du bien loué, dans le cadre d’une procédure de rectification. Vous pouvez toutefois échapper à un tel redressement si vous prouvez que la location n’est pas fictive et que des circonstances indépendantes de votre volonté vous empêchent de louer votre bien à son prix normal.
Les frais de gestion à déduire
Vous pouvez déduire les rémunérations versées au gardien ou au concierge de vos biens loués, les honoraires acquittés aux tiers chargés de leur gestion (agent immobilier, administrateur de bien) et les frais de procédure (actes d’huissier, honoraires d’avocat, frais d’expertise…) engagés en cas de contentieux avec un locataire ou avec un tiers (le constructeur du logement loué, par exemple).
A noter
Vos « petits » frais de gestion (téléphone, correspondance, déplacement…) sont déductibles de manière forfaitaire, à hauteur de 20€ par local loué. Vous ne pouvez déduire leur montant réel.
Les travaux déductibles
Vous pouvez déduire le coût des travaux d’entretien et de réparation de vos biens loués payés en 2020 qui ne sont pas récupérables auprès du locataire (les dépenses récupérables sont listées dans un décret de 1987 pour les locations à usage de résidence principales). Vous pouvez aussi tenir compte des travaux d’amélioration réalisés dans un logement loué (ou dans un local professionnel loué s’il s’agit de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou de traitement de l’amiante). En revanche, vous ne pouvez pas déduire vos dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Les travaux d’entretien et réparation sont ceux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre le logement loué en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement (remise en état du gros œuvre, réfection de l’installation électrique ou de l’évacuation des eaux usées, traitement des bois contre les parasites, frais d’études et de diagnostics réalisés avant de louer, etc.…).
Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent au logement loué un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne, sans en modifier le volume, la surface habitable ou la structure (installation d’une salle d’eau, d’un interphone, d’une porte blindée, d’équipements pour les personnes handicapées, de fenêtres à double vitrage, etc.)
Attention
Les dépenses de travaux sont déductibles l’année de leur paiement, et non pas l’année où les travaux sont réalisés si elle est différente. En cas de recours à un emprunt, ces dépenses restent déductibles l’année de leur paiement même si c’est l’organisme prêteur qui les règle aux entrepreneurs.
Les provisions de copropriété
Si le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, vous pouvez déduire l’intégralité des provisions pour charges et travaux de copropriété payées au syndic en 2020 en exécution du budget prévisionnel. Vous devez par ailleurs réintégrer dans votre déclaration la part des provisions déduites en 2019 qui a servi à payer des charges récupérables auprès du locataire ou des charges non déductibles des loyers. Et si l’approbation des comptes de la copropriété pour 2019 a fait apparaitre un solde de provisions à vous restituer, vous devez également le réintégrer dans votre déclaration. A l’inverse, si l’approbation des comptes a fait apparaitre un complément de charges à vous réclamer, vous pouvez l’ajouter à vos provisions déductibles.
A noter
Si vous avez cessé de louer en 2020, vous pouvez tenir compte uniquement de la part des provisions versées en 2020(jusqu’à la fin de la location) qui a servi à financer des dépenses déductibles. Dans ce cas, retenez la même proportion de charges déductibles que celle constatée pour 2019. Si ce montant se révèle finalement inexact, vous pourrez le corriger en déposant une déclaration rectificative.
Attention
Les provisions versées pour faire face à des dépenses ou travaux non prévus au budget prévisionnel sont déductibles l’année où le syndic les utilise, si elles servent à régler des dépenses ou des travaux déductibles.
Les intérêts d’emprunt
Les intérêts et frais liés aux emprunts souscrits pour acquérir ou construire un logement loué ou bien pour financer des travaux sont déductibles. Les intérêts et frais payés avant le début de la location peuvent vous permettre de constater un déficit foncier imputable sur vos loyers de dix années suivantes.
A noter
Les primes d’assurances qui vous incombent sont déductibles (telle l’assurance propriétaire non occupant). Les assurances de couverture d’un prêt aussi, au titre des frais d’emprunt.
Les impôts déductibles
Vous pouvez déduire la taxe foncière relative au logement loué. En revanche, les impôts sans lien avec le bien loué (impôt sur le revenu, droits de mutation…), ceux qui incombent au locataire (taxe d’habitation, d’enlèvement des ordures ménagères…) ne sont pas déductible.
Les déductions spécifiques et les amortissements
Si vous louez un logement dans le cadre du dispositif Besson ancien, Borloo, Robien, Scellier ou Cosse, vous pouvez bénéficier d’une déduction spécifique dont le travaux varie de 15 à 85% de vos loyers, à déduire en plus des autres charges. Si vous louez un logement dans le cadre du dispositif Périssol, Besson neuf, Borloo neuf ou Robien, vous pouvez déduire chaque année une fraction de son prix de revient, voir des travaux d’amélioration et de construction faits après l’achèvement, sous la forme d’amortissements, le taux d’amortissement dépend du dispositif choisi : 80% sur 24 ans du prix en Périssol, 65% sur 15 ans en Borloo neuf, etc. Pour calculer ces amortissements, vous devez remplir la dernière paie de la déclaration spéciale de revenus fonciers n°2044SPE.
L’imputation de vos déficits
Si vos charges déductibles dépassent vos loyers imposables, vous constatez un déficit. Celui-ci est imputable sur les autres revenus de votre foyer à hauteur de 10700€ par an, sauf la fraction correspondant aux intérêts et frais d’emprunt déduits. Celle-ci ne peut en effet s’imputer que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, comme la part de votre déficit annuel qui dépasse 10700€ s’il provint d’un logement loué dans le cadre du dispositif Périssol ou, depuis 2019, du dispositif Cosse.
Les locations meublées : Des bénéfices commerciaux
Les loyers encaissés ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC, voir page). Là encore, deux régimes d’imposition coexistent en fonction du montant des loyers.
A noter
Les loyers de meublés sont imposables, que la location soit consentie à usage de résidence principale du locataire, de manière saisonnière ou pour de courtes durées à des touristes de passage (location meublée via les plates-formes en ligne de type Airbnb). Seuls les loyers tirés de la location meublée d’une partie de votre résidence principale peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt, s’ils ne dépassent pas un plafond.
Le régime micro-BIC
Vous relevez du régime micro-BIC pour vos loyers de 2020 si ceux de 2019 ou, à défaut, ceux de 2018 n’ont pas dépassé 72600€. Ces plafonds sont appréciés au niveau de chaque membre du foyer. Le fisc appliquera un abattement de 50% sur vos loyers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucuns frais pour leur montant réel. Vous devez déclarer vos loyers bruts annuels dans une déclaration complémentaire n°2042 C PRO.
A noter
Si vous louez des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme, le régime micro-BIC s’applique si vos loyers de 2019 ou, à défaut, ceux de 2018 n’ont pas dépassé 76200€. Vous bénéficiez alors d’un abattement pour charges de 71%.
Le régime réel
Vous relevez de plein droit de ce régime si vous dépassez les limites du régime micro-BIC. Vous pouvez aussi y être soumis sur option, dans les mêmes conditions et pour la même durée que les travailleurs indépendants.
Le régime réel permet de déduire chaque année de vos loyers en plus de vos charges de gestion et de propriété, de 2 à 3 % du prix d’achat des bien loués, sous la forme d’amortissements. Mais l’amortissement n’est pas pris en compte que dans la limite de vos loyers diminués de vos autres charges. Il ne vous permet donc pas de créer ou de creuser un déficit. La fraction d’amortissement non déduite une année n’est toutefois pas perdue : elle peut être déduite de vos loyers des années suivantes, dans les mêmes limites, tant que dure la location.
Le régime réel vous oblige à respecter les mêmes contraintes que celles qui sont imposées aux travailleurs indépendants. Vous devez tenir une comptabilité détaillée (journal des recettes et des dépenses, livre inventaire du mobilier…) et calculer votre revenu imposable en remplissant une déclaration de résultats n°2031 SD, puis reporter le résultat dans une déclaration complémentaire n°2042 C PRO, dans les formes et les délais imposés aux professions indépendantes.
Les locations meublées exonérées
Les loyers tirés de la location (ou sous-location) meublée d’une partie de votre résidence principale à usage de résidence principale du locataire (ou du sous-locataire), ou à usage de résidence temporaire s’il est salarié saisonnier, sont exonérés d’impôts si leur montant annuel, pour 2020, n’a pas dépassé 190€/m2 en ile de France ou 140€/m2 dans les autres régions.
Par ailleurs, les loyers tirés de la location (ou sous-location) d’une partie de votre résidence principale à une clientèle de passage en tant que chambre d’hôtes sont exonérés d’impôt si leur montant annuel n’a pas dépassé 760€ (prestations annexes incluses)
Le statut de loueur professionnel
Vous exercez l’activité de loueur en meublé à titre professionnel lorsque vous encaissez plus de 23000€ de loyers de meublés par an et que vos loyers de meublés dépassent les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal.
Vous pouvez alors déduire les frais engagés avant le commencement de la location, par tiers, de votre revenu global des trois premières années de location, si vous relevez du régime réel, vous pouvez aussi imputer vos déficits sur votre revenu global, sans limitation, pendant six ans (les déficits des loueurs non professionnels sont imputables uniquement sur leurs revenus de même nature des dix années suivantes.
A noter
En cas de vente d’un bien loué, vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles, plus intéressant que celui des plus-values des particuliers. Et vos biens loués peuvent échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), s’ils sont assimilables à des biens professionnels.
