L’impôt sur vos plus-values immobilières
60 millions de consommateurs Hors-Série N°207 Fév. - Mars 2021
L’impôt sur vos plus-values immobilières
Les plus-values immobilières sont en principe, imposées lors de leur encaissement. Mais il existe de nombreux cas d’exonération.
Si vous avez vendu un bien immobilier en 2020, la plus-value que vous avez éventuellement réalisée a déjà été imposée. En effet, le notaire a prélevé l’impôt (au taux de 19%) et les prélèvements sociaux (au taux 17,2%) sur tout ou partie du gain réalisé, avant de les reverser au Trésor public. Vous avez toutefois pu échapper à cette imposition si vous avez réalisé une opération bénéficiant d’une exonération.
La vente de votre résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. Votre résidence principale est celle où vous vivez avec votre famille durant la majeure partie de l’année. Elle doit être située en France métropolitaine ou dans les DOM. Si le logement est vacant le jour de la vente, vous bénéficiez de l’exonération s’il a constitué votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et si celle-ci intervient dans un délai d’un an (le fisc admet parfois un délai plus long).
Après un divorce, une séparation ou la rupture d’un pacs, en cas de vente du logement qui constituait votre résidence principale lors de la séparation, vous avez droit à l’exonération sur la part de plus-value vous revenant. L’exonération s’applique aussi à un logement en construction vendu après une rupture, s’il était destiné à devenir votre résidence principale et si vous étiez locataires pendant sa construction. De même, la vente d’un logement en construction destiné à devenir votre résidence principale est exonérée si elle est motivée par votre mutation, le décès de votre conjoint ou une invalidité.
A noter
Depuis janvier 2019, les personnes qui s’installent dans un Etat de l’Union européenne ou dans un Etat ayant conclu avec la France une convention en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales peuvent aussi bénéficier de l’exonération en cas de vente du logement qui constituait leur résidence principale lors de leur expatriation. Le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers entre le départ de France et sa vente. De plus, la vente doit intervenir avant la fin de l’année suivant celle du départ.
La vente de votre résidence secondaire
Sauf exception, la plus-value est imposable. Son montant est égal à la différence entre votre prix de vente et votre prix d’acquisition. Vous pouvez diminuer votre prix de vente des frais payés à un intermédiaire, des frais liés aux diagnostics obligatoires, des honoraires versés à un architecte, des coûts de mainlevée d’une hypothèque et de l’indemnité d’éviction versée au locataire en place.
A l’inverse, vous pouvez majorer votre prix d’acquisition des honoraires du notaire, des commissions d’intermédiaires et des droits de mutation ou de la TVA payés à l’achat. Ces frais peuvent être évalués à 7,5% du prix d’acquisition sauf si le bien vendu vous a été donné ou si vous en avez hérité. Vous pouvez aussi majorer le prix d’acquisition du cout des travaux de construction, d’agrandissement et d’amélioration réalisés avant la vente s’ils n’ont pas déjà été déduits fiscalement. Seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise depuis l’achèvement du bien ou son acquisition si elle est postérieure, à l’exclusion des travaux réalisés par vous-même. Le cout des matériaux que vous avez achetés afin de les faire poser par une entreprise ne peut pas non plus être pris en compte. Ces travaux peuvent être évalués à 15% du prix ‘acquisition en cas de vente d’un bien détenu plus de cinq ans. Ce forfait de 15% est applicable même si aucuns travaux n’ont été faits dans le bien vendu.
Attention
Une moins-value immobilière n’est imputable ni sur vos autres plus-values de l’année ni sur celles des années suivantes.
Le bien a été détenu plus de cinq ans
Un abattement est déduit de votre plus-value au-delà de cinq années de détention du bien. Il conduit à une exonération d’impôt au bout de 22 ans, et à une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Pour l’impôt, son montant est égal à 6% par année de détention de la 6e à la 21e, à 1,6%la 22e et à 9% de 23e à la 30e.
Exemple
En février 2021, vous vendez 120000€ une résidence secondaire acquise pour 60000€ en octobre 2009. Vous pouvez majorer votre prix d’acquisition de 7,5% pour frais et de 15% pour travaux. Votre plus-value est donc égale à 46500€ (120000€ -60000€+4500€+9000€). Vous bénéficiez d’un abattement de 36% pour le calcul de l’impôt, et de 9,9% pour le calcul des prélèvements sociaux.
Votre imposition s’élève donc à 12860€, soit 5654€ d’impôt (29760€ x 19%) et 7207€ de prélèvement sociaux (41896€ x 17,2%)
A noter
Les personnes âgées ou handicapées qui vendent leur résidence principale dans les deux ans suivant leur placement en maison de retraite ou en foyer d’accueil sont exonérées d’impôt sur leur plus-value, si elles ne sont pas soumises à l’impôt sur la fortune immobilière et si leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond variable selon leur nombre de parts de quotient familial.
La plus-value dépasse 50000€
Votre plus-value est soumise à une surtaxe si son montant imposable, après abattement pour durée de détention, dépasse 50000€. Seules les ventes de terrains à bâtir y échappent. Cette surtaxe s’élève par paliers, pour atteindre 6% sur les plus-values supérieures à 260000€.
A noter
Si le bien appartient à plusieurs personnes, le seuil de 50000€ s’apprécie individuellement sur la part de plus-value qui revient à chacun.
對您的房地產資本收益徵稅
房地產資本收益原則上在兌現時徵稅。 但有許多豁免情況。
如果您在2020年出售房產，您可能已經意識到的資本收益已經徵稅。 事實上，公證人在將全部或部分收益返還給國庫之前，扣除了全部或部分收益的稅款（稅率為19%）和社會保障繳款prélèvements sociaux（稅率為17.2%）。 但是，如果您進行了從免稅中受益的交易，則可以逃避此稅。
出售您的主要住所
出售主要住宅所實現的資本收益免征稅收和社會保障繳款。 您的主要住所是您一年中大部分時間與家人住在一起的地方。 它必須位於法國本土或法國海外省。 如果住宅在出售當天空置，如果它構成您的主要住所，直到它被出售，並且如果它發生在一年內（稅務機關有時會承認更長的時間），您將受益於豁免。
離婚，分居或PACS中止後，如果出售分居時構成您主要住所的住房，您有權獲得應付給您的資本收益份額的豁免。 該豁免也適用於在分拆后出售的在建住宅，如果它打算成為您的主要住所，並且您在建造期間是租戶。 同樣，出售打算成為您的主要住所的在建住房，如果其動機是您的轉移，配偶死亡或殘疾，則可豁免。
請注意，
自2019年1月起，在歐盟國家或與法國締結了打擊逃稅和避稅公約的國家定居的人，如果出售其移居時的主要住所的住房，也可以從豁免中受益。 在法國出發和出售之間，不得提供給第三方住宿 。 此外，銷售必須在出發后的一年年底之前進行。
出售您的第二套住房
除某些例外情況外，住房資本收益應納稅。 其金額等於您的銷售價格和購買價格之間的差額。 您可以通過支付給仲介機構的費用，與強制性診斷相關的費用，支付給建築師的費用，抵押貸款釋放成本以及支付給現任租戶的驅逐補償來降低銷售價格。
相反，您可以通過公證費，仲介傭金和購買時支付的轉讓稅或增值稅來提高購買價格。 這些費用可以估計為購買價格的7.5%，除非出售的房產已經交給您或您繼承了它。 如果尚未出於稅收目的扣除，您還可以通過銷售前進行的建築，擴建和改進工作的成本來增加購買價格。 只有自財產完成或其收購以來由公司進行的工作，如果是後續的，則不包括您進行的工作，可以保留。 您為讓公司安裝而購買的材料的成本也不能考慮在內。 如果出售持有超過五年的房產，這項工作的價值可以按購買價格的15%進行。 即使出售的房產沒有進行任何工作，也適用這15%的統一費率。
小心
房地產資本損失moins-value不能歸納於您當年或隨後幾年的其他資本收益。
該房地物業已持有五年以上
扣除超過五年的財產擁有權的資本收益。 它使得22年後免稅，30年後免除社會保障繳款。 對於稅收，其金額等於從第6 年至21年每年持有6 %，第22年為1.6%，從23年至30年為9%。
範例
2021年2月，您以120000歐元的價格出售了於2009年10月以60000歐元的價格購入第二套住房。 您可以將購買價格提高，7.5%的費用和15%的施工費用。 因此，您的資本收益等於46500€（120000€-60000€+4500€+9000€）。 您受益於計算稅收的36%的扣除額和社會保障繳款計算的9.9%的扣除額。
因此，您的稅款為12860歐元，即5654歐元的稅（29760歐元x 19%）和7207歐元的社會保障繳款（41896歐元x 17.2%）
請注意，
老年人或殘疾人在安置在養老院或寄養院后兩年內出售其主要住所，如果他們不需要繳納房地產財富稅，如果他們的參考稅收收入不超過根據其家庭商數的可變上限，則免征房地產資本收益稅。
房地產資本收益超過50000€
如果扣除持有期後的應稅金額超過50000歐元，則您的房地產資本收益將受到附加稅。 只有出售建築物用地才可豁免。 該附加稅分階段增加，資本收益超過260000歐元，達到6%。
請注意，
如果財產屬於幾個人，則50000歐元的門檻是根據屬於每個人的資本收益份額單獨評估的。
譯者 : 陳瑞瑛 CHEN Juiying
法國巴黎社會院EHESS -DEA比較經濟研究所碩士畢業 / 法國東方語言學院INALCO – DESS多語工程研究所碩士畢業/ 美國德州大學達拉斯分校UTD – Master of
science in Accounting會計研所碩士畢業/ 法國巴黎大學十二分校Université Paris XII –
Licence & Maîtrise AES 企業行政學士及碩士畢業/ Six Sigma Green Belt
曾在法國不同公司担任銷售工程師、銷售經理、銷售及行政總監
文材來源 60 millions de
consommateurs Hors-Série N°207 Fév. – Mars 2021
