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L’impôt sur vos plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont en principe, imposées lors de leur encaissement.  Mais il existe de nombreux cas d’exonération.

Si vous avez vendu un bien immobilier en 2020, la plus-value que vous avez éventuellement réalisée a déjà été imposée.  En effet, le notaire a prélevé l’impôt (au taux de 19%) et les prélèvements sociaux (au taux 17,2%) sur tout ou partie du gain réalisé, avant de les reverser au Trésor public.  Vous avez toutefois pu échapper à cette imposition si vous avez réalisé une opération bénéficiant d’une exonération.

 La vente de votre résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.  Votre résidence principale est celle où vous vivez avec votre famille durant la majeure partie de l’année.  Elle doit être située en France métropolitaine ou dans les DOM.  Si le logement est vacant le jour de la vente, vous bénéficiez de l’exonération s’il a constitué votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et si celle-ci intervient dans un délai d’un an (le fisc admet parfois un délai plus long).

Après un divorce, une séparation ou la rupture d’un pacs, en cas de vente du logement qui constituait votre résidence principale lors de la séparation, vous avez droit à l’exonération sur la part de plus-value vous revenant.  L’exonération s’applique aussi à un logement en construction vendu après une rupture, s’il était destiné à devenir votre résidence principale et si vous étiez locataires pendant sa construction.  De même, la vente d’un logement en construction destiné à devenir votre résidence principale est exonérée si elle est motivée par votre mutation, le décès de votre conjoint ou une invalidité.

A noter

Depuis janvier 2019, les personnes qui s’installent dans un Etat de l’Union européenne ou dans un Etat ayant conclu avec la France une convention en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales peuvent aussi bénéficier de l’exonération en cas de vente du logement qui constituait leur résidence principale lors de leur expatriation.  Le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers entre le départ de France et sa vente.  De plus, la vente doit intervenir avant la fin de l’année suivant celle du départ.

La vente de votre résidence secondaire

Sauf exception, la plus-value est imposable.  Son montant est égal à la différence entre votre prix de vente et votre prix d’acquisition.  Vous pouvez diminuer votre prix de vente des frais payés à un intermédiaire, des frais liés aux diagnostics obligatoires, des honoraires versés à un architecte, des coûts de mainlevée d’une hypothèque et de l’indemnité d’éviction versée au locataire en place.

A l’inverse, vous pouvez majorer votre prix d’acquisition des honoraires du notaire, des commissions d’intermédiaires et des droits de mutation ou de la TVA payés à l’achat.  Ces frais peuvent être évalués à 7,5% du prix d’acquisition sauf si le bien vendu vous a été donné ou si vous en avez hérité.  Vous pouvez aussi majorer le prix d’acquisition du cout des travaux de construction, d’agrandissement et d’amélioration réalisés avant la vente s’ils n’ont pas déjà été déduits fiscalement.  Seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise depuis l’achèvement du bien ou son acquisition si elle est postérieure, à l’exclusion des travaux réalisés par vous-même.  Le cout des matériaux que vous avez achetés afin de les faire poser par une entreprise ne peut pas non plus être pris en compte.  Ces travaux peuvent être évalués à 15% du prix ‘acquisition en cas de vente d’un bien détenu plus de cinq ans.  Ce forfait de 15% est applicable même si aucuns travaux n’ont été faits dans le bien vendu.

Attention

Une moins-value immobilière n’est imputable ni sur vos autres plus-values de l’année ni sur celles des années suivantes.

Le bien a été détenu plus de cinq ans

Un abattement est déduit de votre plus-value au-delà de cinq années de détention du bien.  Il conduit à une exonération d’impôt au bout de 22 ans, et à une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.  Pour l’impôt, son montant est égal à 6% par année de détention de la 6^e à la 21^e, à 1,6%la 22^e et à 9% de 23^e à la 30^e.

Exemple

En février 2021, vous vendez 120000€ une résidence secondaire acquise pour 60000€ en octobre 2009.  Vous pouvez majorer votre prix d’acquisition de 7,5% pour frais et de 15% pour travaux.  Votre plus-value est donc égale à 46500€ (120000€ -60000€+4500€+9000€).  Vous bénéficiez d’un abattement de 36% pour le calcul de l’impôt, et de 9,9% pour le calcul des prélèvements sociaux.

Votre imposition s’élève donc à 12860€, soit 5654€ d’impôt (29760€ x 19%) et 7207€ de prélèvement sociaux (41896€ x 17,2%)

A noter

Les personnes âgées ou handicapées qui vendent leur résidence principale dans les deux ans suivant leur placement en maison de retraite ou en foyer d’accueil sont exonérées d’impôt sur leur plus-value, si elles ne sont pas soumises à l’impôt sur la fortune immobilière et si leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond variable selon leur nombre de parts de quotient familial.

La plus-value dépasse 50000€

Votre plus-value est soumise à une surtaxe si son montant imposable, après abattement pour durée de détention, dépasse 50000€.  Seules les ventes de terrains à bâtir y échappent.  Cette surtaxe s’élève par paliers, pour atteindre 6% sur les plus-values supérieures à 260000€.

A noter

Si le bien appartient à plusieurs personnes, le seuil de 50000€ s’apprécie individuellement sur la part de plus-value qui revient à chacun.