Mois : décembre 2022

Publié le par — Laisser un commentaire

ViePrati16 – 六千萬消費者 1-牛仔褲

牛仔褲 -可持續牛仔布的一款(六千萬消費者

Jeans - A la recherche du denim durable

牛仔褲 -可持續牛仔布的一款(六千萬消費者)

牛仔褲通常在世界的另一端製造，有色棉添加彈性纖維和聚酯纖維，貼身的牛仔褲具有環保成本。不妨選擇耐用，但並非所有二十個型號的測試都是如此耐用。

牛仔褲是大多數法國人（無論男女）衣櫃中各個年齡段的一部分。 它也是紡織業及其生態後果的象徵。  標準牛仔褲大約是600克棉，幾克彈性纖維，铆釘和金屬紐扣。 

對環境的諸多影響

然而，所使用的原材料，其製造，運輸和維護對環境有許多影響。 在這種牛仔褲生產週期內，溫室氣體排放（涉及全球變暖）通過田間施肥，肥料製造，農藥施用，農業運輸等方式回返種植棉花。 

解決方案可能是選擇「綠色/能」牛仔褲。 仍然有必要在所有環境聲明中找到自己的方式。 因此，在我們測試的模型中，很難知道Kiabi牛仔褲的“Eco Wash”，Pepe Jeans模型的“Wiser Wash”或G star Raw牛仔褲的“Raw for the planet”背後是什麼。 正如“60 – 六千萬消費者”的合作夥伴生態轉型機構Agence de la Transition Ecologique（ADEME）在這項比較試驗中建議的那樣，“最好依靠由自治機構控制的獨立環境標籤”。 在我們的選擇中，只有GOTS標籤，顯示在三條牛仔褲（1083，Atelier Tuffery，C&A）上，才能提供足夠的保證框架，例如，織物中存在超過70%的有認證機纖維（參見）。

除了這些承諾之外，牛仔褲還應該堅固耐用：服裝的使用壽命越長，需要更換的就越少，與製造相關的環境影響就越小。 為了解決這個問題，我們在實驗室里對二十條男女貼身的牛仔褲，進行了嚴格的測試。 它們是否具有抗摩擦性、牽引力和耐洗滌性？ 他們耐摩擦，耐拉引，耐洗滌嗎？它們是否不含對佩戴者可能有毒的物質？ 驚喜：一些知名品牌和/或以高價出售的型號表現不佳……

相當耐用的色調

沒有什麼比在一天結束時用藍色或黑色裝飾你的襯衫或T恤底部更令人不快的了。 幸運的是，我們牛仔褲通常可以很好地抵抗摩擦，尤其是Kaporal Jeans，1083，Pepe Jeans，Asos和Zara型號。 在機器洗過後，我們也得到了很好的效果：除了levi’s，特別是Gémo，它在四種面料（棉，尼龍，丙烯酸和羊毛）上，其他牛仔褲幾乎不脫落。

織物的磨損最終會磨損，蓬鬆，看到牛仔褲穿孔，有時會退色。 它是在進行30，000次摩擦迴圈后用磨料評估的。 結果：十幾條牛仔褲被認為是“好的”，Jules牛仔褲在保持其顏色方面從人群中脫穎而出。 相反，Diesel女款牛仔褲是最脆弱的，可能很容易被刺穿，顏色會明顯下降。

接縫通常缺少處理

在女款牛仔褲中，C&A和Kiabi牛仔褲的接縫是最脆弱的。 他們最有可能在腿之間和腿外撕裂;此外，C&A模型的外縫在牽引力的作用下移動約4-5毫米。 總共有五條女牛仔褲和一條男牛仔褲在接縫的阻力上受到“非常不足”。 這是男款Replay，測試的獲勝者，贏得了堅實的排行，其次是G Star Raw。 

抗撕裂性要更加強，因為面料可以延長，這是Jules和Replay男士牛仔褲的情況，以及Zara和Cache Cache女款牛仔褲。 但總分還考慮了撕裂織物時必須施加的最大力; Zara女款牛仔褲取得了勝利，緊隨其後的是Jules。 另一方面，令人失望的是柴油Diesel女款和1083男款型號，這是測試中最昂貴的，也是最容易撕裂的。

高強耐度各變化大

我們根據幾個標準評估了面料的品質，從影響服裝的“表面品質”（以g / cm 2表示）舒適度和強度開始評估。 Zara，Jules， Bonobo，H&M和Replay牛仔褲是評估中最重的;儘管略微缺乏舒適感，但它們具有慢老化的優點。 當然，像C&A或1083型號那樣更輕的面料更舒適，特別是在夏天，但也更脆弱。

我們的分析還考慮了水準（緯線）和垂直（經線）線的尺寸（技術術語中的“標題”）。 根據這個標準，我們首先發現了Bonobo和G Star Raw牛仔褲，其線品質很好。 最後，品質的第三個要素，面料的“堅韌”。  它是根據紗線的標題，每釐米織物的線數和拉伸強度測試來計算的。

最後，只有六款牛仔褲因其面料品質而備受讚譽（Gémo，Cache Cache牛仔布，Guess，Jules，Replay，Bonobo），事實上，牛仔褲它們的牢固也備受讚譽。

根據製造商的建議進行迴圈洗滌后，在九個地方（皮帶，骨盆，膝蓋，小腿位置等）進行測量。 我們的大多數牛仔褲都做得很好，從褲子底部不到半釐米或大腿寬度不等，換句話說，幾乎沒有……除了男士牛仔褲1083，它到處都收縮，例如腰帶上收縮1.8cm，長度為8.5釐米（當然是在大牛仔褲上）！

從外觀上看，那二十款牛仔褲中沒有一條毫髮無損地從水洗中出來。  因此，Kaporal Jeans，Atelier Tuffery和Pepe Jeans結合了面料的剝離和口袋的顯著退色（即使這種退色看不見）;我們在其他幾款牛仔褲（H&M，C&A，Replay，Gémo，Hollister）上發現了相同的缺陷。 此外，我們感到遺憾的是，在牛仔褲男人Jules和1083的小腿接縫處，織物至少移動了1釐米。 這同樣適用於C&A女性牛仔褲的膝蓋和大腿。 總之，上機後，關於外觀的變化，只有七條牛仔褲被認為是“好的”。 

在迴圈洗滌后，發現超細纖維釋放到洗滌水中，所有牛仔褲都大量（平均0.46克）釋放。 因此，20個款中有17款沒有這個標準的平均值，因為知道男款型H&M，G Star Raw和Pepe Jeans甚至釋放了超過一克的細超纖維！

這些主要是棉花，但在較小程度上也是彈性纖維和聚酯微纖維。 然而，這兩種合成紡織品在自然環境中的降解可能需要數百年的時間，同時污染海洋……

毒理學方面的良好結果

當牛仔褲穿在皮膚上時，我們尋找一系列令人擔憂的物質，這些織物物質可能會“污染”，特別是刺激皮膚。 好消息是：這些化合物中的絕大多數尚未被發現。

甲醛的缺點很小，甲醛是一種通過接觸而刺激和致過敏的物質，在測試的所有牛仔褲中都可以找到。 如果數量非常小（小於10mg / kg組織），它們仍然證明其存在。 我們更嚴厲地懲罰甲醛含量達到監管閾值（75mg / kg）的十分之一的牛仔褲，即7.5mg / kg;這就是Celio Zara和C&A的情況。

另一項措施是測量新牛仔褲和水洗牛仔褲產生的酸度。 Celio被證明是最酸性的，這使人皮膚暴露於接觸刺激。

標籤並不總是可靠的

宣佈的組成呢？ 好利斯特Hollister和柴油Diesel牛仔褲含有彈性體，這是一種沒有在標籤上做廣告的合成材料！此外，彈性纖維的比例系統性地高於製造商指示的比例（平均高出兩倍）。 如果Gémo和1083牛仔褲與宣佈的成分一致，那麼對於七種被認為“非常不足”的型號（例如Celio）來說，情況就不一樣了，它含有的彈性纖維至少是標籤上的三倍。

 

Patricia Chairopoulos 派特裡夏·希洛普洛斯

工程師：Emmanuel Chevallier      伊曼紐爾·舍瓦利耶

譯者  : 陳瑞瑛  CHEN Juiying

法國巴黎社會院EHESS -DEA比較經濟研究所碩士畢業 / 法國東方語言學院INALCO – DESS多語工程研究所碩士畢業/  美國德州大學達拉斯分校UTD – Master of science in Accounting會計研所碩士畢業/ 法國巴黎大學十二分校Université Paris XII – Licence & Maîtrise AES 企業行政學士及碩士畢業/ Six Sigma Green Belt

曾在法國不同公司担任銷售工程師、銷售經理、銷售及行政總監

文材來源  60 millions de consommateurs N°563 novembre 2020

 

Publié le par — Laisser un commentaire

ViePrati15 – 選什麼7 : 蜂蜜

Que Choisir (N°607 Novembre 2021)

蜂蜜 - 欺詐仍在繼續

蜂蜜 – 欺詐仍在繼續

蜂蜜是天然的，有著許多治療的好處，享有非常正面的形象。 但它也有黑暗的一面：專家將其列為最可疑的欺詐食品之一。 主要關注點是糖漿稀釋的風險，以及貼在世界另一端產品上的虛假“原產法國”標籤。 不幸的是，我們對40個參考蜂蜜的分析部分支持了這些擔憂。

蜂蜜中檢測到糖漿

從糖漿的存在開始。 從理論上講，它可以有兩個起源，分析方法不允許區分：要麼將甜液體直接摻入蜂蜜中，以低成本增加體積，要麼用糖餵養蜜蜂。 這種做法在開花不足的情況下很有用，但不被禁止，但它是按照某些規則進行的，冒著在珍貴的花蜜中找到它的風險。 但是，法規非常明確：蜂蜜必須是純產品，不添加任何物質。 我們對40個蜂蜜瓶的測試顯示，其中7個，或近1/6，不是。 受影響最大的類別：中國蜂蜜。 然而，40個蜂蜜瓶顯示其中7個，或近1/6，不是。 受影響最大的類別：中國蜂蜜。 花粉分析確定，我們選擇的三種蜂蜜是從中國進口的。 在這三蜂蜜瓶中，有兩蜂蜜瓶表現出添加糖的跡象。

這一發現證實了人們對中國的廣泛懷疑。 這是有充分理由的。 “在過去的20年裡，中國的產量增長不僅太快，而且除其他外，它以太低的價格銷售，”法國養蜂全國聯盟（Unaf）副主席Yves Delaunay指出。 我們委託我們進行分析的實驗室專家希望保持匿名，他證實：“中國是我們最常發現摻假的原籍國之一。 競爭、消費者事務和欺詐預防總局（DGCCRF）在2014年撰寫的一份報告顯示，其調查人員檢測到的最高發酵率（26%）涉及非歐盟（EU）生產的花蜜。 中國仍然是歐盟以外法國蜂蜜的主要供應國。

相反，這項研究得出的結論是，法國蜂蜜的摻假比例非常低（1%）。 我們的分析不太令人放心：在評估的17個法國蜂蜜中，有2個似乎含有外源性糖，或略高於1/10。 “我們的經驗證實，沒有一個產地可以倖免，甚至連法國也不能倖免，”我們的專家毫不驚訝地評論道。 有趣的是，這兩種摻假產品都在互聯網上直接銷售。 同樣，這些數據與DGCCRF的分析一致，DGCCRF在其上一份報告中寫道，在低收成的年份，短路分銷（互聯網或農場，市場上的直接銷售……）是“最有可能受到欺詐的影響”，因為“一些小養蜂人[…]不要猶豫，用購買的蜂蜜來完成他們的報價，而不進行任何控制檢驗，也沒有向消費者表明這一點。 另一方面，「工業蜂蜜受到更有效的控制」。。

我們送到實驗室的法國蜂蜜可能都是在2020年收集的（最遲在2021年初）。 對於我們地區的養蜂人來說，今年是個好年頭，產量超過30，000噸。 然而，幾十年來，收益率趨於下降。 減少是由於幾個因素（農藥，氣候變化，瓦羅阿寄生蟲，亞洲大黃蜂……）的組合。 如果歉豐收將一些專業人士推向了錯誤，我們可以擔心，在這個層面上，情況不會好轉。

在我們發現蜂蜜添加糖漿的樣品中，另一類蜂蜜引起了我們的注意。 這是麥盧卡manuka，一種生長在紐西蘭和澳大利亞的灌木。 該產品「以瘋狂的價格（146歐元/公斤！）顯示，因為它據稱對健康有益（見方框p36）。“產品越貴，那麼摻假就很容易使體積膨脹，”我們實驗室的專家說。 藏紅花是最昂貴和經常被偽造的食物之一，這是這種現象的完美例證。 至於麥盧卡，我們的專家補充說，對所分析的至少部分罐子摻假的懷疑更加明顯，它“每年的銷量超過製造量”。  最後，應該指出的是，義大利原產的有機蜂蜜也含有糖漿，證明 – 如果仍然需要證明這一點 – 標籤不構成防止欺詐或偶爾事故的保證。

新鮮度並不總是理想的

另一方面，這種跨高山花蜜不受幾種蜂蜜中發現的另一類問題的影響：不符合新鮮度標準，這些標準應該保證它們的味道和質地。 歐洲法規要求符合某些參數（特別是酶活性的最低水準），以證明產品的良好保存狀態。 到達時，分析的40個蜂蜜中有8個不符合要求。

在檢查的六種麥盧卡蜂蜜中，有四種受到此問題的影響，另外兩種與極限調配。 Nutrimel的首席執行官Joe El Khoury（Nutrimel）銷售一個蜂蜜，他為自己辯護說：“麥盧卡蜂蜜經過細緻的溫控儲存過程，以使其發揮最大潛力。 可以在另一個生產商的網站上找到的聲明：“[蜂蜜]在約22至37°C的恆定溫度下儲存12至22個月，以便[…]最大化MGO的量。» MGO？在這個神秘的首字母縮略詞背後隱藏著甲基乙二醛，這是一種抗菌分子，麥盧卡蜂蜜的非常有利可圖的“健康”行銷就是基於此。 其速率出現在所有包裝上：400，514，550mg / kg…;當然，目標是展示最大的。

顯然，為了實現這一目標，製造商自願將產品保持在相對較高的溫度下幾個月。 這種做法在遵守規定蜂蜜不得“以破壞或顯著失活的方式加熱”方面提出了問題。 在什麼溫度下它被認為是加熱的還有待觀察。 至於其他四個違反現行新鮮度標準的參考蜂蜜，它們都是從中國，東歐或南美進口的。這些工業蜂蜜的儲存期更長，主要來自混合物，在不一定最佳的條件下可以解釋這些惡化。 無論如何，分析的17種法國蜂蜜中沒有一種存在過度老化的問題。 “法國蜂蜜幾乎總是在一年內上市，”Yves Delaunay說。

關於原產地的謊言

更多的新鮮度和更低的摻假風險…先驗地，人們會傾向於偏愛法國花蜜 – 或從鄰國進口 – 而犧牲世界另一端生產的蜂蜜混合物。 但是，仍然有必要能夠信任標籤上標明的地理來源！ 因為存在對外國蜂蜜欺詐性特許經營的懷疑。 而且有充分的理由：在上面引用的報告中，打擊欺詐的服務喚起了“一個數百甚至數千噸西班牙和中國蜂蜜的法國化組織”。 或者，在較小的規模上，“2016年在法國引進的養蜂人。

在一次調查中，DGCCRF發現了西班牙和中國蜂蜜的欺詐性法蘭西化蜂蜜。

來自西班牙的海洋薰衣草蜂蜜以20489歐元的價格在比利時購買，一年後作為“在法國採收”的薰衣草蜂蜜轉售。

然而，在這一點上，我們的分析是令人放心的：我們選擇的17種蜂蜜都來自法國，無論是在超市還是在互聯網上銷售，都是在法國生產的。 

因此，這種做法似乎並不那麼頻繁。

然而，我們已經看到了關於某些蜂蜜起源的其他虛假承諾。 因為如果有可能在產品的地理來源上撒謊，其植物來源也可能被偽造。 例如，使用更有價值的標籤（例如“金合歡蜂蜜”或“百里香蜂蜜”）來偽裝全花蜂蜜就足夠了。 這可能是在線銷售的法國參考案例，已經確定了添加糖漿，並且承諾來自金合歡，而沒有這種產品的任何特殊性。

關於另一個蜂蜜，正式的金合歡，有機的，在匈牙利採收的，分析的兩個瓶罐中的一個具有全花蜂蜜的特徵，並且兩個瓶罐揭示了與來自地中海盆地的另一種蜂蜜的混合物，這在標籤上沒有說明。   最後，一種自稱羅馬尼亞人的花蜜來自另一個國家，可能是烏克蘭。 “使用東部邊境的東歐國家聲稱’歐盟’起源是很常見的，”我們的專家解釋說。

應該指出的是，對於九個瓶罐子，由於它們的標籤缺乏精確性，因此幾乎不可能在地理來源處發現欺詐行為。 即「非歐盟」，「歐盟/非歐盟」或「拉丁美洲和歐洲」…當你什麼都不說時，很難撒謊！2020年6月通過的一項法律計劃結束這種模糊性，要求包裝商從 2021年1月1日起，在混合時按重要性降序查看每個州的蜂蜜原產國。 除了執行法令仍在等待中。

提及原產國肯定不會防止欺詐，但至少可以讓消費者做出明智的選擇。 為什麼不避免懷疑最強烈的起源。 即中國，還有烏克蘭。 如果它沒有出現在我們的測試中，作為一個特別有摻假風險的國家，那麼在本次調查中採訪的幾位對話者就會認為它是這樣。 與此同時，蜂蜜愛好者已經可以支援一個可能非常安全的起源：法國。 請記住，我們分析的超市出售的九種法國蜂蜜中沒有一種被挑出來，無論是在新鮮度，真實性還是糖漿添加方面。 這一發現也適用於在互聯網上短路購買的七個法國蜂蜜中的五個。

麥盧卡MANUKA蜂蜜真的對你的健康有好處嗎？*****

每公斤高達幾千歐元！麥盧卡蜂蜜主要從紐西蘭進口，以黃金出售。 它成功的原因是什麼？ 其特殊的MGO含量，MGO是一種具有顯著防腐作用的分子。 由於由自滿的女性雜誌和免費網站傳播的精心打磨的演講，該產品在網上和有機商店的藥房貨架上風靡一時。 事實上，一些消費者希望通過食用這種蜂蜜作為預防性治療來保護自己免受冬季的邪惡。 但它真的有效嗎？“也許它可以幫助對抗一些喉嚨感染，但它從未得到證實，”英國阿斯頓大學的微生物學家喬納森考克斯說，他一直在研究這個問題。 麥盧卡蜂蜜仍然是一種有效的防腐劑，適用於皮膚…但還有其他好的產品有一樣功能，但便宜得多的。

 

作者：Elsa Abdoun 與 Cécile Lelasseux 和 Eric Bonneff

譯者 : 陳瑞瑛  CHEN Juiying

法國巴黎社會院EHESS -DEA比較經濟研究所碩士畢業 / 法國東方語言學院INALCO – DESS多語工程研究所碩士畢業/  美國德州大學達拉斯分校UTD – Master of science in Accounting會計研所碩士畢業/ 法國巴黎大學十二分校Université Paris XII – Licence & Maîtrise AES 企業行政學士及碩士畢業/ Six Sigma Green Belt

曾在法國不同公司担任銷售工程師、銷售經理、銷售及行政總監

 

文材來源 Que Choisir N°607 Novembre 2021

Publié le par — Laisser un commentaire

ViePrati22 – 六千萬消費者 特別版 3 :  對您的房地產資本收益徵稅

L’impôt sur vos plus-values immobilières

60 millions de consommateurs  Hors-Série N°207 Fév. - Mars 2021

L’impôt sur vos plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont en principe, imposées lors de leur encaissement.  Mais il existe de nombreux cas d’exonération.

Si vous avez vendu un bien immobilier en 2020, la plus-value que vous avez éventuellement réalisée a déjà été imposée.  En effet, le notaire a prélevé l’impôt (au taux de 19%) et les prélèvements sociaux (au taux 17,2%) sur tout ou partie du gain réalisé, avant de les reverser au Trésor public.  Vous avez toutefois pu échapper à cette imposition si vous avez réalisé une opération bénéficiant d’une exonération.

 La vente de votre résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.  Votre résidence principale est celle où vous vivez avec votre famille durant la majeure partie de l’année.  Elle doit être située en France métropolitaine ou dans les DOM.  Si le logement est vacant le jour de la vente, vous bénéficiez de l’exonération s’il a constitué votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et si celle-ci intervient dans un délai d’un an (le fisc admet parfois un délai plus long).

Après un divorce, une séparation ou la rupture d’un pacs, en cas de vente du logement qui constituait votre résidence principale lors de la séparation, vous avez droit à l’exonération sur la part de plus-value vous revenant.  L’exonération s’applique aussi à un logement en construction vendu après une rupture, s’il était destiné à devenir votre résidence principale et si vous étiez locataires pendant sa construction.  De même, la vente d’un logement en construction destiné à devenir votre résidence principale est exonérée si elle est motivée par votre mutation, le décès de votre conjoint ou une invalidité.

A noter

Depuis janvier 2019, les personnes qui s’installent dans un Etat de l’Union européenne ou dans un Etat ayant conclu avec la France une convention en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales peuvent aussi bénéficier de l’exonération en cas de vente du logement qui constituait leur résidence principale lors de leur expatriation.  Le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers entre le départ de France et sa vente.  De plus, la vente doit intervenir avant la fin de l’année suivant celle du départ.

La vente de votre résidence secondaire

Sauf exception, la plus-value est imposable.  Son montant est égal à la différence entre votre prix de vente et votre prix d’acquisition.  Vous pouvez diminuer votre prix de vente des frais payés à un intermédiaire, des frais liés aux diagnostics obligatoires, des honoraires versés à un architecte, des coûts de mainlevée d’une hypothèque et de l’indemnité d’éviction versée au locataire en place.

A l’inverse, vous pouvez majorer votre prix d’acquisition des honoraires du notaire, des commissions d’intermédiaires et des droits de mutation ou de la TVA payés à l’achat.  Ces frais peuvent être évalués à 7,5% du prix d’acquisition sauf si le bien vendu vous a été donné ou si vous en avez hérité.  Vous pouvez aussi majorer le prix d’acquisition du cout des travaux de construction, d’agrandissement et d’amélioration réalisés avant la vente s’ils n’ont pas déjà été déduits fiscalement.  Seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise depuis l’achèvement du bien ou son acquisition si elle est postérieure, à l’exclusion des travaux réalisés par vous-même.  Le cout des matériaux que vous avez achetés afin de les faire poser par une entreprise ne peut pas non plus être pris en compte.  Ces travaux peuvent être évalués à 15% du prix ‘acquisition en cas de vente d’un bien détenu plus de cinq ans.  Ce forfait de 15% est applicable même si aucuns travaux n’ont été faits dans le bien vendu.

Attention

Une moins-value immobilière n’est imputable ni sur vos autres plus-values de l’année ni sur celles des années suivantes.

 

Le bien a été détenu plus de cinq ans

Un abattement est déduit de votre plus-value au-delà de cinq années de détention du bien.  Il conduit à une exonération d’impôt au bout de 22 ans, et à une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.  Pour l’impôt, son montant est égal à 6% par année de détention de la 6e à la 21e, à 1,6%la 22e et à 9% de 23e à la 30e.

Exemple

En février 2021, vous vendez 120000€ une résidence secondaire acquise pour 60000€ en octobre 2009.  Vous pouvez majorer votre prix d’acquisition de 7,5% pour frais et de 15% pour travaux.  Votre plus-value est donc égale à 46500€ (120000€ -60000€+4500€+9000€).  Vous bénéficiez d’un abattement de 36% pour le calcul de l’impôt, et de 9,9% pour le calcul des prélèvements sociaux.

Votre imposition s’élève donc à 12860€, soit 5654€ d’impôt (29760€ x 19%) et 7207€ de prélèvement sociaux (41896€ x 17,2%)

A noter

Les personnes âgées ou handicapées qui vendent leur résidence principale dans les deux ans suivant leur placement en maison de retraite ou en foyer d’accueil sont exonérées d’impôt sur leur plus-value, si elles ne sont pas soumises à l’impôt sur la fortune immobilière et si leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond variable selon leur nombre de parts de quotient familial.

La plus-value dépasse 50000€

Votre plus-value est soumise à une surtaxe si son montant imposable, après abattement pour durée de détention, dépasse 50000€.  Seules les ventes de terrains à bâtir y échappent.  Cette surtaxe s’élève par paliers, pour atteindre 6% sur les plus-values supérieures à 260000€.

A noter

Si le bien appartient à plusieurs personnes, le seuil de 50000€ s’apprécie individuellement sur la part de plus-value qui revient à chacun.

對您的房地產資本收益徵稅

房地產資本收益原則上在兌現時徵稅。 但有許多豁免情況。

如果您在2020年出售房產，您可能已經意識到的資本收益已經徵稅。 事實上，公證人在將全部或部分收益返還給國庫之前，扣除了全部或部分收益的稅款（稅率為19%）和社會保障繳款prélèvements sociaux（稅率為17.2%）。 但是，如果您進行了從免稅中受益的交易，則可以逃避此稅。

 出售您的主要住所

出售主要住宅所實現的資本收益免征稅收和社會保障繳款。 您的主要住所是您一年中大部分時間與家人住在一起的地方。 它必須位於法國本土或法國海外省。 如果住宅在出售當天空置，如果它構成您的主要住所，直到它被出售，並且如果它發生在一年內（稅務機關有時會承認更長的時間），您將受益於豁免。

離婚，分居或PACS中止後，如果出售分居時構成您主要住所的住房，您有權獲得應付給您的資本收益份額的豁免。 該豁免也適用於在分拆后出售的在建住宅，如果它打算成為您的主要住所，並且您在建造期間是租戶。 同樣，出售打算成為您的主要住所的在建住房，如果其動機是您的轉移，配偶死亡或殘疾，則可豁免。

請注意，

自2019年1月起，在歐盟國家或與法國締結了打擊逃稅和避稅公約的國家定居的人，如果出售其移居時的主要住所的住房，也可以從豁免中受益。 在法國出發和出售之間，不得提供給第三方住宿 。 此外，銷售必須在出發后的一年年底之前進行。

出售您的第二套住房

除某些例外情況外，住房資本收益應納稅。 其金額等於您的銷售價格和購買價格之間的差額。 您可以通過支付給仲介機構的費用，與強制性診斷相關的費用，支付給建築師的費用，抵押貸款釋放成本以及支付給現任租戶的驅逐補償來降低銷售價格。

相反，您可以通過公證費，仲介傭金和購買時支付的轉讓稅或增值稅來提高購買價格。 這些費用可以估計為購買價格的7.5%，除非出售的房產已經交給您或您繼承了它。 如果尚未出於稅收目的扣除，您還可以通過銷售前進行的建築，擴建和改進工作的成本來增加購買價格。 只有自財產完成或其收購以來由公司進行的工作，如果是後續的，則不包括您進行的工作，可以保留。 您為讓公司安裝而購買的材料的成本也不能考慮在內。 如果出售持有超過五年的房產，這項工作的價值可以按購買價格的15%進行。 即使出售的房產沒有進行任何工作，也適用這15%的統一費率。

小心

房地產資本損失moins-value不能歸納於您當年或隨後幾年的其他資本收益。

 

該房地物業已持有五年以上

扣除超過五年的財產擁有權的資本收益。 它使得22年後免稅，30年後免除社會保障繳款。 對於稅收，其金額等於從第6  年至21年每年持有6 %，第22年為1.6%，從23年至30年為9%。

範例

2021年2月，您以120000歐元的價格出售了於2009年10月以60000歐元的價格購入第二套住房。 您可以將購買價格提高，7.5%的費用和15%的施工費用。 因此，您的資本收益等於46500€（120000€-60000€+4500€+9000€）。 您受益於計算稅收的36%的扣除額和社會保障繳款計算的9.9%的扣除額。

因此，您的稅款為12860歐元，即5654歐元的稅（29760歐元x 19%）和7207歐元的社會保障繳款（41896歐元x 17.2%）

請注意，

老年人或殘疾人在安置在養老院或寄養院后兩年內出售其主要住所，如果他們不需要繳納房地產財富稅，如果他們的參考稅收收入不超過根據其家庭商數的可變上限，則免征房地產資本收益稅。

房地產資本收益超過50000€

如果扣除持有期後的應稅金額超過50000歐元，則您的房地產資本收益將受到附加稅。 只有出售建築物用地才可豁免。 該附加稅分階段增加，資本收益超過260000歐元，達到6%。

請注意，

如果財產屬於幾個人，則50000歐元的門檻是根據屬於每個人的資本收益份額單獨評估的。

譯者  : 陳瑞瑛  CHEN Juiying

法國巴黎社會院EHESS -DEA比較經濟研究所碩士畢業 / 法國東方語言學院INALCO – DESS多語工程研究所碩士畢業/  美國德州大學達拉斯分校UTD – Master of science in Accounting會計研所碩士畢業/ 法國巴黎大學十二分校Université Paris XII – Licence & Maîtrise AES 企業行政學士及碩士畢業/ Six Sigma Green Belt

曾在法國不同公司担任銷售工程師、銷售經理、銷售及行政總監

文材來源  60 millions de consommateurs  Hors-Série N°207 Fév. – Mars 2021