租戶的預先通知期：截止日期期限和原因

在整個法國內，租戶向出租人發出的通知也定在一個月期限：

 – 如果獲得第一份工作，工作轉移;失業或新招聘工作。

注意：當承租人實行自由職業時，法律意義上沒有失業。

 – 對於通過醫療證明找到健康狀況的租戶，可以證明居住地更改是合理的。

 – 對於領取積極團結收入（RSA）或領取殘疾成人津貼（AAH）的受益人。

 – 為已獲分配社會住房的租戶提供個人化住房援助（APL）

可縮短的期限適用於一對夫妻，即使其中只有一人有法律原因。

注意：如果是法律充許的案例之一，後者可能申請減少期限。

最好知道

如果租客他在通知結束日期前搬出，租客必須支付租金和費用直到結束日。但是，如果在通知期結束之前再次租出該房，原租客則只需要支付租金和費用，直到新租戶到達之日為止。

預先通知期的形式

當三個月預先通知期時，租客不必提供他離開的原因。根據該法第15條，希望從一個月的通知中受益的承租人規定“在發送預先通知期信時，援引該理由並證明其合理性。如果不這樣做，適用於此通知期期限為三個月“。

當租客決定離開時，承租人有義務通過掛號信寄給房東（或負責房屋管理的代理人）並確認收到，或者由於費用高而在實踐中很少見，通過法警(acte d’huissier de justice)的行為。租客的通知期也可以親自交給出租人或其代表，以便收到（收據），為了避免將來遇到困難，必須明確規定交付日期，並包括接受信件的人的簽名。

承租人給予的通知期是不可撤銷的，在任何情況下都不能恢復到他本應匆匆給予的一個日期，他必須在通知結束時離開，除非出租人同意繼續租賃。

誰簽發給該房東的預先通知期？

 – 如果這對夫妻結婚了。根據“民法典”第1751條，專門用於居住兩個配偶的房舍的租賃，無論其婚姻制度如何，即使租約是在婚前訂立的，也被認為屬於一方和另一方。

如果離婚或分離，如果兩方正在爭奪租住的住所，家庭法院法官將根據家庭的利益決定兩個配偶中的哪一個可以作為租客。

 – 如果這對夫妻是pacsé。 “民法典”第1751條現在賦予PACS的合夥人共同申請成為共同所有人（均具有租客地位）的權利，即使其僅由一個人簽署。

 – 如果這對人生活在同居狀況中。未簽署租約的同居者不是租賃的共同租戶。如果租約的同居中的租戶簽發給該房東的預先通知期，他的同居未簽約者將不得不離開。

與死亡和遺棄住房有關的通知期

如果已故租客的親屬沒有簽署租約：如果他的名字在那裡，他就擁有租戶的頭銜。如果出租人死亡？法律規定租約不得在承租人與所有人的繼承人之間生效。

在這些不同的情況下，適用特殊規則。

租客死亡時租約的轉移。 “租賃轉讓”一詞是指租賃繼續受法律指定人員的利益，房屋所有人不能反對，他不能改變租賃條款，例如，增加租金。

 – 倖存的配偶受到租戶質量的保護，自動授予他民法典第1751條。如果他與死者住在一起，即使只有已故丈夫簽署，他也有權轉讓租約。

 – 適用於pacsés夫婦與已婚夫婦的法律效力相同。如果其中一個合夥人死於民事團結協議(Pacs），則租約將轉移給尚存的合夥人，除非明確放棄。

 – 也關注已故租客的同居者。如果他是與死者一起生活的同居伴侶，他有權轉讓租約。不過，他應該向已故的租客證明至少一年的同居生活，通過任何方式證明，證詞，證書，包含這兩個名字的賬單等。有必要在住所中表現出穩定，習慣，有效和持續的同居關係。

 – 已故租客的其他親屬可以從租約的繼續中受益：他的後代，子女，孫子女，無論年齡大小，還有與他一起生活至少一年的祖先，父母，祖父母。死亡日期。與死者租客住在一起的事實是嚴格評估的：例如，定期逗留或每日探望其父母的孩子，不能因為他的利益轉讓租約而受益，他沒有沒有永久性的同居關係。

租客去世後終止租約

當沒有人能夠或不希望繼續租賃時，根據法律第14條，租約“由租戶的死亡自動終止”。這意味著已故房客的繼承人不必通知期，沒有任何通知期要遵守。他們必須通知房東其租客的死亡消息，最好是通過掛號信確認收據，說明他們打算釋出房舍的日期，並與他建立離開清單。

注意：租金和費用應在將鑰匙實際移交給房東或其代表之日付清。

放棄住房

租客放棄住宿，他不通知而離開，並未終止租約。根據該法第14條，在放棄住所的情況下，租約繼續，視具體情況而定，為以下者利益： – 租客的配偶; – 在放棄住房之日與他一起生活至少一年的子孫，子女，孫子女; – 通過民間團結協議(PACS)與租戶聯繫的夥伴; – 在放棄住宅之日與住戶住在一起至少一年的同居者或家屬的後代，父母，祖父母。

有用的網站 www.huissier-justice.fr

譯者 陳瑞瑛  CHEN Juiying

法國巴黎社會科學院EHESS -DEA比較經濟研究所畢業 / 法國東方語言學院INALCO – DESS多語工程研究所畢業/  美國德州大學達拉斯分校UTD – Master of science in Accounting會計研所畢業/ 法國巴黎大學十二分校Université Paris XII – Licence & Maîtrise AES 企業行政學士及碩士畢業

曾在法國不同公司担任銷售工程師、銷售經理、銷售及行政總監

文材來源Que choisir pratique n°118 décembre 2018 propriétaires & locataires